Kayseri'de gayrimenkulün altın kuralı: Arsa alırsan altın, kiracı oturtursan bakır!

Altın Emlak Global Kayseri Bölge Temsilcisi Ahmet Sungur, konut piyasasına ilişkin değerlendirmesinde gayrimenkul almak için her zaman doğru zaman ifadelerini kullanarak bekleyen yatırımcı için maliyetin arttığını söyledi. Sungur, Kayseri’de Melikgazi ve Talas başta olmak üzere değerli bölgeleri sıralarken, arsa yatırımının ise en güçlü uzun vadeli seçenek olduğunu vurguladı.

Arsa altındır

Sermayesini gayrimenkulde değerlendirmek isteyen yatırımcılara öncelikli tavsiyesinin arsa olduğunu belirten Ahmet Sungur; ‘Uzun vadeli en güzel yatırım aracı arsadır. Bizim sektörümüzde, 'Arsayı alırsınız, arsa altındır. Üstüne bir inşaat yaparsanız gümüş olur. İçine bir kiracı oturtursanız bakır olur' denir. Bu nedenle arsa her zaman en kıymetli yatırımdır.’

Kayseri’deki en değerli arsaların yerlerini açıklayan Sungur; ‘Bütçesi elveren yatırımcılar için uzun vadede en yüksek getiriyi sağlayan araç arsadır. Kayseri'nin en değerli arsaları Melikgazi sınırları içindeki Çaybağları ve Erenköy bölgelerindedir. Türkiye genelinde ise en yüksek metrekare birim fiyatlarıyla İstanbul ilk sırada yer alırken, Çukurova bölgesi de tarım arazilerinin niteliğinden dolayı stratejik değer taşımaktadır. Arsa alımına bütçesi yetmeyen yatırımcılar için amortisman süresi düşük, düzenli kira getirisi olan ticari dükkan ve iş yerleri öneriyorum. İlk iki seçeneğin değerlendirilemediği durumlarda, kiraya verilmesi kolay, bütçeye uygun 1+1 veya 2+1 konut projeleri yatırım alternatifi olarak öne çıkıyor’ dedi.

Gayrimenkulde bekleyen her zaman kaybediyor

Piyasalarda yaşanan dönemsel fiyat sabitleşmelerinin yatırımcıları yanıltmaması gerektiğini belirten Ahmet Sungur, gayrimenkul fiyatlarının uzun vadede daima yukarı yönlü bir ivmeye sahip olduğunu ifade etti. Sungur; ‘Gayrimenkul almak için her zaman doğru zaman. Bekleyen kaybediyor; çünkü fiyatlar hiçbir zaman düşmüyor. Bazen stabil hale gelebiliyor, yatay bir çizgide ilerleyebiliyor ama genel manaya baktığımızda her zaman yukarı doğru hareketlidir. Vatandaşlarımız, mevcut süreçte alması gereken fiyattan bir sene sonra daha yüksek bir maliyetle aynı gayrimenkulü almak zorunda kalıyor. Şu an metrekare birim fiyatlarımız, inşaat maliyetlerine göre bakıldığında oldukça uygun seviyelerdedir’ diye konuştu.

Kayseri'nin diğer büyük şehirlere oranla fiyat avantajı barındırdığını dile getiren Sungur, özellikle Ankara ile kıyaslandığında Kayseri'deki rakamların yatırımcılar için çok daha cazip ve ulaşılabilir olduğunu kaydetti.

‘Gayrimenkul altının aksine inişli çıkışlı değil’

Altın ve gayrimenkul piyasalarının son dönemde borsa benzeri bir hareketlilik kazandığını belirten Sungur, uluslararası konjonktür incelendiğinde bu iki yatırım aracının birbiriyle doğru orantılı bir grafik çizdiğini ifade etti. Yatırımcı davranışlarını analiz eden Sungur, iki piyasa arasındaki geçiş hakkında şu ifadeleri kullandı; ‘Altın fiyatları zirve noktaya ulaştığında, vatandaşlar ellerindeki altını bozdurarak gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor. Bu durum gayrimenkul piyasasında ciddi bir hareketlilik yaratarak konut fiyatlarını yukarı çekiyor. Altın fiyatlarında yaşanan aşağı yönlü kırılmalar, gayrimenkul fiyatlarına yansımıyor. Gayrimenkul, altının aksine inişli çıkışlı değil, sabit veya yükselen bir seyir izlediği için her halükarda kazandırmaya devam ediyor.’

Kayseri merkezinde yerleşik bir yatırım kültürünün olduğunu ifade eden Sungur, en değerli bölgenin Melikgazi olduğunu belirtti. Konut türlerine göre öne çıkan mahalleleri açıklayarak şöyle dedi; ‘Becen, Çaybağları ve Erenköy bölgeleri lüks müstakil yaşamın ve yüksek metrekare birim fiyatlarının merkezi konumundadır. Konut olarak Alparslan, Köşk ve Yıldırım Beyazıt mahalleleri merkezde en çok tercih edilen ve değerini koruyan alanlardır. Kocasinan ilçesinde yer alan Erciyesevler, Uğurevler ve Yakut Mahallesi aksı, kendi içinde güçlü bir gelişim dinamiği barındırmaktadır.’

Kırsal ilçelerde İncesu öne çıkıyor

Kırsal ilçelerde yatırımların devam ettiğini aktaran Sungur, kırsal alanlarda konut üretiminin ve yatırımlarının arttığı ilçelerin başında İncesu geldiğini söyledi. Ayrıca İncesu'da özellikle TOKİ projelerinin yoğunlaştığı ve ciddi yatırımların yapıldığı ve benzer şekilde Bünyan ve Develi ilçeleri de kırsalda konut arzının yükselişe geçtiği diğer merkezler olarak öne çıktığı vurgulandı.

Kira artış hızı en fazla Talas’ta

Kayseri'de kiralama oranlarında ve kira artış hızında en büyük payı Talas ilçesi alıyor. Üniversite kampüsünün bu bölgede yer alması ve memur nüfusunun yoğunluğu, Talas’ı kiralık konut piyasasının zirvesine taşıyor. Ahmet Sungur Talas'ta yıllık ortalama kira değişiminin yüzde 31.9 seviyelerinde gerçekleştiğini ve buradaki konut projelerinin büyük kısmının 1+1 ve 2+1 gibi küçük metrekareli yapılardan oluşması, yalnız yaşayan ya da çekirdek aile yapısına sahip kişiler için bölgeyi cazip kıldığını vurguladı.

Yüzde 25 kira sınırının kalkması piyasayı normalleştirdi

Geçmiş dönemlerde uygulanan yüzde 25'lik kira artış sınırının ev sahipleri ile kiracılar arasında ciddi hukuki sürtüşmelere yol açtığını hatırlatan Sungur, bu sınırın kaldırılmasının ardından piyasanın nefes aldığını belirtti. Artışların TÜİK tarafından açıklanan enflasyon verilerine (TÜFE) endekslenmesiyle birlikte, ev sahiplerinin gayrimenkul yatırımlarının karşılığını makul oranlarda almaya başladığını ve bu durumun kiracı, ev sahibi ilişkilerini normalleştirdiğini sözlerine ekledi.
Talas ve Şehir Hastanesi bölgelerinde 1+1 konut üretimindeki yasal kısıtlamalar nedeniyle piyasada oluşan arz-talep dengesizliği, bazı müteahhitlik firmalarını alternatif yöntemlere itiyor. Ahmet Sungur, yatırımcıların mağduriyet yaşamaması adına bu projelerdeki yasal risklere karşı şöyle dedi; ‘Piyasadaki 1+1 talebini karşılamak adına bazı projeler resmiyette 2+1 olarak ruhsatlandırılıyor. İnşaat bitip resmi ruhsat ve iskan işlemleri tamamlandıktan sonra, daireler ortadan ikiye bölünerek fiilen iki adet 1+1 daireye dönüştürülüyor. Bu taşınmazlar yatırımcılara iki ayrı daire gibi hisseli olarak satılıyor. Hisseli tapu satılmasında yasal bir engel yoktur taraflar rıza gösterdiği sürece sistem işler ancak altyapı yönetiminde ciddi teferruatlar bulunur.’ 

Bu tür bölünmüş dairelerde elektrik, su ve doğalgaz gibi aboneliklerin genellikle tek bir ana sayaç üzerinden bağlandığını belirten Sungur, bina içinde kurulan özel yönetimler vasıtasıyla faturaların pay edildiğini, gayrimenkul yatırımı yapacak vatandaşların tapu kayıtlarını ve projenin yasal durumunu incelemeden karar vermemeleri gerektiğini vurguladı.