Kiracıyı çıkarmanın yasal yolları neler? Ev sahipleri için adım adım rehber!
Kira krizinin gölgesinde ev sahibi–kiracı gerilimi tırmanıyor. ''Kiracı nasıl çıkarılır?'' sorusu artık sadece merak değil, hayati bir mesele. Hukukçular uyarıyor: Yanlış bir adım, ev sahibini suçlu duruma düşürebilir. Yasal sınırlar içinde tahliye yollarının detayları Kayseri Anadolu Haber'de...
Son yıllarda yaşanan kira bedellerindeki sert artış, uzun süreli yapılan sözleşmeler ve %25 zam sınırı, birçok ev sahibini ve kiracıyı çıkmaza soktu. Kiracılar ‘‘korunan taraf’‘ olarak görülürken, ev sahipleri de kendilerince yaşadıkları mağduriyeti gidermek için haklarını aramaya başladı. Bu durumun güvenli tek bir yolu olduğunun altını çizen Vzrglobal GYO Broker & İç Mimar Barış Veziroğlu adım adım izlenecek yolları anlattı. Veziroğlu'na göre;
1) İki haklı ihtar: En sık kullanılan yol
Kiracının kira bedelini geç ödemesi ya da düzensiz yatırması durumunda ev sahibi için süreç başlamış oluyor. Ev sahibi, kiracısına aynı kira yılı içinde yazılı ve resmi iki ayrı noter ihtarı göndermeli. Bu şartlar oluşursa kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.
Telefon mesajları, WhatsApp yazışmaları ya da ‘‘ben söyledim’‘ savunmaları mahkemede hiçbir hüküm taşımaz.
2) İhtiyaç nedeniyle tahliye: Mahkemelerin en net olduğu alan
Ev sahibi, kendisi ya da birinci derece yakını için konuta ihtiyaç duyduğunu ispatlarsa dava açabilir. Bu durumda, ev sahibinin üzerine kayıtlı başka konut olmaması ve çocuğunun üzerine kayıtlı konut bulunmaması gerekiyor. Mahkemeler bu tür davaları çoğunlukla kabul ediyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir detay var. Tahliyeden sonra üç yıl boyunca konut başkasına kiralanamaz. Aksi tespit edilirse, ev sahibi eski kiracıya yüksek tazminat ödeyebilir.
3)Tahliye taahhütnamesi: En hızlı ama en çok hata yapılan yol
Tahliye taahhüdü, ev sahibine doğrudan icra yolunu açar. Ancak her imzalı belge geçerli sayılmıyor. Evrakın geçerli olması için, kira sözleşmesinden sonra imzalanması ve tarihin açıkça yazılması gerekir. Ayrıca kiracı evli ise her iki eşin imzası mutlaka olmalı. Eksik tek bir detay, belgenin tamamen geçersiz sayılmasına neden olabilir.
4) 5 yılı dolduran kiralar: Denge değişiyor
Ev sahibi - kiracı arasındaki ilişki beş yılı aştığında ev sahibinin eli güçlenir ve kira tespit davası açılabilir. Bu durumdan mahkeme emsal kiraları inceliyor ve bedel rayice çekiliyor.
Kiracı yeni bedeli kabul etmezse, süreç tahliyeye kadar ilerleyebiliyor. Bu aşama genellikle uzun sürse de bazı ev sahipleri tarafından tercih edilebiliyor.
5) Ev satıldıysa: Yeni malik hakkı
Konut kiralarında kira süresinin dolması tek başına tahliye hakkı doğurmuyor. Mevcut mevzuata göre, konut kiracısı yalnızca sözleşme süresi bittiği için evden çıkarılamaz. Kiracı, ilk kira sözleşmesinin ardından kendiliğinden uzayan on yıllık dönem ve sonrasındaki bir yıllık süre boyunca, haklı bir neden bulunmadıkça tahliye edilemez. Kamuoyunda “1+10+1 yıl kuralı” olarak bilinen bu durum, kiracının barınma hakkını güvence altına alır. Ev sahibi bu süre boyunca ancak kanunda açıkça tanımlanmış tahliye sebeplerine dayanarak dava açabilir.
Kiralanan konutun satılması da kira sözleşmesini sona erdirmez. Konut el değiştirdiğinde sözleşme geçerliliğini korur ve kiracı, aynı koşullarla evde oturmaya devam eder. Bu durumda değişen tek unsur, taşınmazın malik bilgileri oluyor. Yeni malik, eski ev sahibinin yerine geçerek sözleşmenin tarafı haline geliyor ve kira ilişkisinden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralıyor. Satış işlemi, tek başına kiracının tahliyesi için haklı neden sayılmıyor.
6) Büyük ve zorunlu tadilat
Sıradan bir boya-badana için değil; Yıkım, güçlendirme, kapsamlı tadilat gibi işlemlerde kiracının tahliyesi mümkün olabilir. Ancak bu durumun resmi raporlar ve belgelerle ispatlanması gerekiyor.
7) Ev sahiplerine uyarı: Bunları yapmayın
Barış Veziroğlu en dikkat çeken uyarısını burada yapıyor. Kiracıyı evden çıkarmak için; kilit değiştirmek, elektrik veya suyu kestirmek, zorla çıkarmaya çalışmak gibi hareketlerde bulunmayın. Çünkü bu gibi durumlarda sonuç çoğu zaman tazminat, ceza davası ve uzayan hukuk süreci oluyor.
Veziroğlu konuşmasını şu sözlerle sonlandırıyor, ‘‘Kiracıyı çıkarmak mümkün ama hukuka bağlılık şart. Kestirme yollar kısa vadede çözüm gibi görünse de uzun vadede ev sahibini daha büyük sorunlarla karşı karşıya bırakabiliyor. Mahkeme dışı her yol, yeni bir dava riskidir.’‘
