Kayseri'nin 4. en büyük ilçesinde konut dosyası aralanıyor! İşte tüm merak edilenler

Kayseri’de son aylarda yaşanan konut fiyatlarındaki ve kiralardaki artış, yalnızca şehir merkezinde değil, ilçelerde de etkisini hissettirmeye başladı. Kayseri’nin 4. en büyük ilçesi Develi de bu artıştan payını aldı.  İlçedeki konutlarla ilgili her şeyi, Akyapı Mühendislik İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Harita ve Kadastro Yüksek Mühendisi H. İbrahim Katırcıoğlu ve Güneş Emlak sahibi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdullah Yerli ile masaya yatırdık.

Arsa bedelleri maliyetleri solladı

Develi’de konut üretiminde en büyük maliyet kalemi artık inşaat malzemeleri değil, arsa bedeli. Katırcıoğlu’na göre yatırımın yüzde 30 ila 60’ı arsa maliyetine gidiyor. ‘‘İmar alanları sınırlı, yeni planlar yavaş açılıyor. Bu durum üreticiyi zorluyor, fiyatları yukarı taşıyor.

Yeni arsa üretimi yapılmadan konut fiyatlarında kalıcı düşüş beklemek zor,’‘ diyen Katırcıoğlu, özellikle kat karşılığı oranlarının yükselmesinin de müteahhitlerin elini zorlaştırdığını belirtti.
İlçede hem talep yoğunluğu hem de arsa azlığı nedeniyle maliyetlerin kontrol altına alınması şu an için oldukça güç görünüyor.

Yeni konutlar nerede yükseliyor?

Develi’de son yıllarda konut üretimi en çok Yeni Hastane – TOKİ çevresi, Erciyes Yolu – Harman Mahallesi – Çevre Yolu hattı ve Yeni Mahalle ile İbrahim Ağa Mahallesi bölgelerinde yoğunlaşıyor. Katırcıoğlu, ‘‘Erciyes Yolu ve Hastane çevresi kısa sürede Develi’nin yeni cazibe merkezi haline geldi. Ulaşım bağlantıları ve kamu yatırımları, özel sektörün yönünü bu aksa çevirdi,’‘ dedi.

Bu bölgelerde yükselen site projeleri, hem yerel halkın hem de dış yatırımcıların ilgisini çekiyor. Merkez mahallelerde ise dönüşüm projeleri dikkat çekiyor; eski binalar yıkılıp yerlerine butik konutlar yapılıyor.

Kira piyasasını memurlar belirliyor

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdullah Yerli, ilçedeki talep dengesinin üç ana gruptan oluştuğunu belirtti;

1. Memurlar (%40): Uzun süreli kiracı profili oluşturuyor.

2. Yatırımcılar (%30): Kayseri, Ankara, Antalya ve yurtdışından gelen Develililer.

3. Gençler ve yeni evliler (%25): Küçük metrekareli daire arayışında.

Yerli: ‘‘Kira piyasasını memurlar ayakta tutuyor, satışları ise gurbetçiler yönlendiriyor. Gençlerin alım gücü sınırlı, genelde kiralık konut tercih ediyorlar.’‘

Kredili satışlar azaldı, yatırımcı yön değiştirdi

Develi’de konut piyasasının bir diğer dikkat çeken yönü ise kredili satışlardaki düşüş. Güneş Emlak sahibi Abdullah Yerli, faiz oranlarındaki artışın piyasayı ciddi şekilde yavaşlattığını belirtiyor, ‘‘Krediler 0,69 – 1.20 aralığındayken satışların yüzde 80’i krediliydi. Şimdi oranlar 2.50’nin üzerine çıktı, kredili satış neredeyse durdu.’‘
Güneş’e göre yatırımcıların yönü de değişmiş durumda, ‘‘Yatırımcılar artık en çok değerinde arsa arıyor. İkinci sırada 5000’lik imar planı içindeki tarlalar, ardından daire ve işyerleri geliyor.’‘

Develi ile Kayseri arasındaki fiyat farkına da değinen Yerli, ‘‘Develi’de fiyatlar Kayseri merkezden yaklaşık yüzde 20 daha yüksek. Bunun nedeni, burada emsal ve kat sayısının düşük olması. Kat az olunca maliyet doğal olarak artıyor,’‘ dedi.

Amortisman süresi 17 yıl

İlçede ortalama amortisman süresi 17 yıl civarında. Bu oran Türkiye ortalamasının birkaç yıl üzerinde olsa da, değer artışı potansiyeli yüksek.

Katırcıoğlu, ‘‘Kira getirisi yavaş ama sermaye kazancı yüksek. Özellikle Erciyes Yolu, Hastane çevresi ve Yeni Mahalle hattında son üç yılda fiyatlar yüzde 150’ye yakın arttı,’‘ dedi.

Yatırımcı için optimum senaryo da dikkat çekici: 2 milyon 500 bin TL’lik bir daire, aylık 15 bin TL kira getirisiyle yaklaşık 14 yılda kendini amorti ediyor.

Neden Develi’de amortisman süresi daha uzun?

1. Arsa maliyet oranı yüksek:
Develi’de konut üretiminde arsanın toplam maliyete oranı yüzde 30–60 arasında. İnşaat maliyeti sabit kalsa bile satış fiyatı artıyor.

2. Kira getirileri sınırlı:
Kira talebi istikrarlı olsa da gelir düzeyi düşük memur kesimi ağırlıklı olduğu için kira bedelleri büyükşehirlere göre daha düşük kalıyor.

3. Mevsimsel boşluklar:
Yaz döneminde talep artsa da kışın memur tayinleri ve öğrenci hareketleri nedeniyle kiralık daireler zaman zaman boş kalabiliyor.

4. Yatırımcı profili kısa vadeli getiri aramıyor:
Develi’de yatırımcılar genelde uzun vadeli birikim amacıyla alım yapıyor. Gurbetçiler ve yerel yatırımcılar piyasayı istikrarlı ama yavaş büyüyen bir yapıya dönüştürüyor.

İlçede kazanım uzun vadede

Develi’de konut piyasası kısa vadede yüksek kira getirisi yerine, orta ve uzun vadede sermaye kazancı potansiyeliyle öne çıkıyor.

Yüksek arsa maliyetleri, sınırlı imar alanı ve yatırımcı ilgisi fiyatları kalıcı biçimde yukarı taşırken, ilçedeki gelişim trendi önümüzdeki dönemde de sürecek gibi görünüyor.

Develi, Kayseri’nin yatırım aynası

Rakamlara göre Develi yalnızca Kayseri’nin değil, İç Anadolu’nun da dikkat çeken gayrimenkul merkezlerinden biri haline geldi. Yüksek arsa maliyetleri, istikrarlı kira piyasası ve yatırımcının güvenli liman arayışı, ilçeyi bölgesel bir referans noktasına dönüştürdü.